¿Es legal usar fotos con IA en el anuncio de un piso?

Esta guía es para agencias y particulares que retocan con IA las fotos de un anuncio. El Reglamento europeo de IA no prohíbe hacerlo: pide que quien mira la foto sepa que es artificial cuando puede pasar por auténtica.

Qué dice el Reglamento europeo de IA

El Reglamento (UE) 2024/1689, la ley europea de inteligencia artificial, trata estas imágenes en su artículo 50. El apartado 4 pide al «responsable del despliegue», que es quien usa la IA, que haga público que una ultrasuplantación se ha generado o manipulado de forma artificial.

Según el artículo 3, punto 60, una ultrasuplantación es una imagen, un audio o un vídeo generado o manipulado por una IA que se asemeja a personas, objetos, lugares, entidades o sucesos reales y que «puede inducir a una persona a pensar erróneamente que son auténticos o verídicos».

El 20 de julio de 2026, la Comisión Europea aprobó el contenido de unas directrices sobre el artículo 50. No son vinculantes, pero explican cómo lo entiende y traen muchos ejemplos. Según ellas, los edificios cuentan como objetos, y para que haya ultrasuplantación no hace falta que quien la publica quiera engañar (apartados 5, 113 y 114). La Agencia Española de Supervisión de la Inteligencia Artificial (AESIA) las resume en unas preguntas frecuentes.

La Comisión pone además un ejemplo que es el de muchos anuncios. En su página de iconos para etiquetar contenido de IA, cita las fotos auténticas de un piso vacío amuebladas con IA como contenido hecho por personas que, al modificarse en parte con IA, se convierte en ultrasuplantación. Vaciar o reformar una estancia con IA también la enseña como no está hoy, así que lo prudente es avisar igual.

El artículo 50.5 dice cómo: el aviso tiene que ser claro y distinguible, y llegar como tarde la primera vez que alguien ve la imagen.

Desde cuándo se aplica

Según su artículo 113, el Reglamento se aplica desde el 2 de agosto de 2026, salvo las partes que el propio artículo adelanta o retrasa. El artículo 50 no está entre ellas.

El 24 de julio de 2026 se publicó en el Diario Oficial de la UE el Reglamento (UE) 2026/1744, el «Ómnibus digital sobre IA», que modifica el de 2024. Según ese texto, la fecha del aviso del artículo 50.4 no cambia. Lo que añade es un plazo hasta el 2 de diciembre de 2026 para que los proveedores de herramientas de IA generativa que ya estaban en el mercado antes del 2 de agosto marquen lo que generan (artículo 50.2). Las directrices de la Comisión lo cuentan igual (apartado 153).

Lo que retocaste con IA antes del 2 de agosto de 2026 no hace falta etiquetarlo ahora, aunque las directrices animan a hacerlo (apartado 154).

A quién obliga: agencia, particular o comprador

El Reglamento llama responsable del despliegue a quien usa un sistema de IA bajo su propia autoridad, salvo cuando su uso se enmarca en una actividad personal de carácter no profesional (artículo 3, punto 4). Y su artículo 2, apartado 10, deja fuera a las personas físicas que usan la IA en una actividad «puramente personal de carácter no profesional». Eso deja tres casos.

• Agencias, promotores y quien anuncia como profesional. Usan la IA en su trabajo, y las directrices de la Comisión aplican el aviso del artículo 50.4 a quien usa la IA con fines profesionales (apartado 112). Si la agencia es una empresa, la responsable es ella, no cada empleado que retoca las fotos (apartado 14).
• Particulares que venden o alquilan su casa. Pueden quedar fuera, pero solo si actúan a la vez a título personal y no profesional. Para la Comisión y la AESIA, es profesional cualquier actividad con la que alguien obtiene un beneficio económico de forma habitual (apartado 19 de las directrices). Ninguna de las dos pone el ejemplo de quien vende o alquila su casa. Lo prudente es avisar, también por lo que cuenta el párrafo de abajo.
• Quien busca piso. Avisar es cosa de quien usa la IA y publica el anuncio. Para saber si una foto está hecha con IA, mira cómo saber si las fotos de un piso son de IA.

Una foto que engaña sobre la casa puede dar problemas por otras leyes. La Ley 3/1991, de Competencia Desleal, considera engañosa la información falsa, o la que, aun siendo verdad, por su contenido o presentación puede inducir a error, sobre las características principales de lo que se ofrece (artículo 5). También considera desleal ocultar la información necesaria o darla de forma ambigua (artículo 7). Se aplica a empresarios, profesionales y cualquier otra persona que participe en el mercado con fines concurrenciales (artículos 2 y 3). Su artículo 19, el de las prácticas con consumidores, remite además a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Si alguna te alcanza en tu caso, lo debe valorar un profesional.

Qué multas prevé el Reglamento

Cada Estado miembro establece su régimen de sanciones (artículo 99.1). Para las obligaciones de transparencia del artículo 50, el artículo 99.4, en su letra g, prevé multas de hasta 15 millones de euros. Si el infractor es una empresa, el tope puede ser el 3 % de su volumen de negocios mundial total del ejercicio anterior, «si esta cuantía fuese superior».

Para las pymes, incluidas las empresas emergentes, el artículo 99.6 cambia la regla: se aplica la cifra o el porcentaje «según cuál de ellos sea menor». Son topes, no la multa de cada caso.

Qué retoques necesitan aviso

El Reglamento no trae una lista de retoques, pero las directrices de la Comisión ponen ejemplos. Un retoque menor puede no convertir la foto en ultrasuplantación, como ajustar la luz, corregir el color, reducir el ruido o quitar a alguien que pasaba por el fondo. En la publicidad de productos citan también el cambio de fondo con fines claramente estéticos. Depende del caso y de cuánto cambia la impresión de que la foto es auténtica (apartado 116).

En cambio, ponen como ejemplo de ultrasuplantación la imagen de un producto en un anuncio que puede engañar sobre su aspecto o sus características, por ejemplo si lo hace parecer más atractivo o de mejor calidad que en la realidad. Y, para el marcado del artículo 50.2, cuentan como cambio sustancial quitar, sustituir o añadir objetos o personas cuando eso cambia el sentido de la imagen (apartado 92 y sus ejemplos). Por eso, la pregunta útil para un piso es si el retoque cambia lo que se vende.

La última fila es la que más importa. El rótulo dice que hay IA, pero no arregla una foto que esconde lo que el comprador va a encontrar. Las directrices lo dicen así: que haya que avisar no quiere decir que se pueda publicar una ultrasuplantación dañina e ilícita por otras normas, como las de publicidad engañosa (apartado 129).

Cómo avisar: textos para copiar

Las directrices piden un aviso que se entienda y se perciba sin herramientas ni pasos extra, por ejemplo una etiqueta visible (apartado 117). No cuenta como claro el aviso que se pasa por alto con facilidad, como el que va en un manual, tras varios menús o en unas condiciones de uso (apartado 142). Y se aplica a cada imagen y a cada persona que la ve (apartado 143).

Por eso el aviso va en tres sitios. En la propia foto, porque en un portal cada foto se ve suelta. En la descripción, para decir qué fotos son. Y al lado, la foto de partida, para que el comprador compare.

• En la foto, abajo y con letra que se lea en el móvil: «Decoración virtual con IA», «Reforma virtual con IA» o «Imagen editada con IA».
• En la descripción, si amueblaste: «Las fotos 3 y 4 están amuebladas con IA. Los muebles no se incluyen.»
• Si enseñas una reforma: «La foto 6 es una propuesta de reforma hecha con IA. El baño está hoy como en la foto 5.»
• En inglés, para compradores de fuera: «Virtually staged with AI» o «AI-edited image».

Pon la foto de partida justo antes o justo después de la retocada. Repasa también la retocada: si la IA ha cambiado algo de la casa, como una ventana o el suelo, repítela. Cómo revisarla, en la foto de un piso vacío para amueblarlo con IA.

Lo que piden Idealista y Fotocasa

Los portales también lo piden. La ayuda de idealista/tools explica que, al subir o editar las fotos, puedes marcar las generadas o modificadas con IA, y que salen con una etiqueta visible sobre la imagen. Añade que Idealista detecta estas fotos de forma automática, con el estándar C2PA y con un modelo propio. Las normas de Fotocasa piden que las fotos enseñen el estado real del inmueble y que las simulaciones o los renders se indiquen con claridad. Lo contamos en fotos para Idealista y en fotos para Fotocasa.

Un ejemplo con su aviso

El icono de la UE para avisar

La Comisión Europea ha publicado unos iconos para etiquetar contenido hecho con IA (se abre en otra pestaña). Son gratis, se descargan en SVG y en PNG y no hace falta citar a la Comisión.

Hay tres: el básico («Basic icon»), el del contenido generado del todo con IA («Fully AI-Generated») y el del contenido hecho por personas y modificado en parte con IA («Partially AI-Modified»). Para este último, la Comisión pone dos ejemplos, y uno es el de los anuncios: fotos auténticas de un piso vacío amuebladas con IA.

Usar el icono es voluntario, pero avisar no lo es, y el icono por sí solo no asegura que cumples la ley. Aun así, conviene usarlo, porque es el que ha preparado la propia UE para este aviso. En las pruebas con usuarios, el icono básico funcionó mejor con un texto al lado: pon el icono y, junto a él, uno de los textos de arriba.

La página resume cómo colocarlo: que se vea como tarde la primera vez que alguien mira la imagen, sin nada encima que lo tape, dentro de la propia imagen o en una capa equivalente de la pantalla, y que siga visible si la foto se comparte o se descarga.

La marca invisible y por qué no basta

El artículo 50.2 pide a quien ofrece la herramienta de IA que lo que genera vaya marcado en un formato legible por máquina. Una forma es escribirlo en los metadatos, la parte del archivo que guarda datos como la fecha o el programa usado. En la foto no se ve.

Para verla, abre el archivo con un lector de metadatos y busca el campo Digital Source Type. En una foto editada con IA generativa puede poner compositeWithTrainedAlgorithmicMedia. El paso a paso, en la guía de las fotos hechas con IA.

Se pierde con facilidad: en nuestra prueba, recortar la foto, volver a guardarla o hacerle una captura la borró. Y aunque llegue entera, solo la lee un programa. Por eso las directrices de la Comisión dicen que el responsable del despliegue no puede apoyarse en la marca legible por máquina que pone el proveedor (apartado 117). La AESIA lo explica igual: los responsables de la difusión «no pueden limitarse a basarse en el marcado legible por máquina».

Cómo lo hace RecorrIA

Amueblar, quitar muebles o reformar una foto cuesta 1 crédito, con 3 intentos incluidos. Lo que trae cada plan está en precios, y todas las herramientas, en fotos con IA.

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