Alquilar en zona tensionada: qué poner en el anuncio
Equipo de RecorrIAActualizada en 9 min de lectura
La respuesta corta
Si alquilas un piso en una zona de mercado residencial tensionado, toda oferta o publicidad tiene que incluir el índice de referencia del precio del alquiler y el límite de renta que se aplica, con la norma y los parámetros que lo fijan. Por regla general, ese límite es la renta del último contrato de los cinco años anteriores, actualizada, y si eres gran tenedor tampoco puedes pasar del máximo del índice.
Esto no es asesoramiento legal. Resume lo que dicen las normas y fuentes oficiales citadas, a fecha de octubre de 2026. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.
Esta guía es para alquilar un piso entero como vivienda habitual. Los demás pasos, del certificado energético a la entrega de llaves, están en cómo alquilar tu piso sin agencia, y qué pedir a los candidatos, en qué pedir al inquilino.
Varias de las normas que cita cambiaron el 8 de octubre de 2026 con el Real Decreto-ley 29/2026, que el Congreso tiene que convalidar. Antes de publicar, mira la versión vigente en el BOE.
Qué es una zona tensionada y quién la declara
Una zona de mercado residencial tensionado es un ámbito, a veces un municipio entero y a veces unos barrios, que se declara así según el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. La declaran las administraciones competentes en vivienda, que según el Ministerio de Vivienda son las comunidades autónomas.
La declaración dura tres años y se puede prorrogar año a año (artículo 18.2.d). Cada trimestre, la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana publica en el BOE las zonas declaradas en ese trimestre, con cuánto dura cada una, quién cuenta allí como gran tenedor y si el tope del índice se aplica también a los pisos sin alquilar en los últimos cinco años.
Dónde mirar si tu piso está en una
- Las resoluciones del BOE. Busca en el BOE «zonas de mercado residencial tensionado». Sale una resolución por trimestre, cada una con las zonas de su trimestre, así que mira también las anteriores. La del segundo trimestre de 2026, del 24 de julio, sumó zonas de Asturias, Santiago de Compostela y Basauri.
- La declaración de tu comunidad autónoma. Dice qué municipios o barrios entran. Búscala en la web de vivienda de tu comunidad o en su boletín oficial.
- La ayuda de Idealista para particulares. Nombra cinco comunidades con zonas declaradas: Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Avisa de que la lista se actualiza, así que compruébalo en las fuentes oficiales.
El límite de la renta, según tu caso
Lo fija el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en sus apartados 6 y 7, mientras dura la declaración de la zona. Depende de si el piso ha estado alquilado como vivienda en los últimos cinco años y de si eres gran tenedor:
| Tu caso | Lo que no puede pasar la renta | Artículo de la LAU |
|---|---|---|
| El piso ha estado alquilado como vivienda en los últimos cinco años | La renta del último contrato, con su actualización anual, y sin pasar al nuevo inquilino gastos que no estaban en ese contrato. Vale para todos, seas o no gran tenedor | 17.6 |
| Eres gran tenedor | Además, el máximo del índice de referencia de tu piso. Si ya estuvo alquilado, manda la más baja de las dos cifras | 17.7 |
| El piso no ha estado alquilado como vivienda en los últimos cinco años | El máximo del índice, si eres gran tenedor o si la resolución que recoge tu zona lo prevé. Las del segundo trimestre de 2026 lo prevén todas | 17.7 |
| Hubo rehabilitación o mejoras energéticas o de accesibilidad, o el contrato es de diez años o más | Hasta un 10 % más sobre la última renta, en los cuatro casos y condiciones del propio artículo | 17.6 |
Quién es gran tenedor lo define el artículo 3 de la Ley 12/2023: quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros. En una zona tensionada, la declaración puede bajarlo a cinco o más inmuebles en esa zona, como en Santiago de Compostela y en Basauri. Lo dice la resolución del BOE de cada zona.
Qué poner en el anuncio
Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026 pide que la oferta o la publicidad de un alquiler de vivienda sea veraz y transparente, sin omitir ni distorsionar información relevante. Y que incluya, al menos:
- El índice de referencia del precio del alquiler, si el piso está en una zona tensionada.
- El límite de renta que se aplica, con la norma y los parámetros que lo fijan, donde la renta tenga un límite legal.
- El número, código o título que identifica la vivienda, cuando proceda.
- Si eres gran tenedor, cuando proceda.
La norma habla de toda oferta o publicidad, así que lo prudente es poner lo mismo en el portal, en tu web, en tus redes y en un cartel. Además, el artículo 31.3 de la Ley 12/2023 pide que, antes de firmar y en el propio contrato, digas que el piso está en zona tensionada e informes de la última renta de vivienda habitual de los últimos cinco años y del valor que le da el índice.
Lo que aconseja Idealista
Su ayuda para particulares pide poner en la descripción que el piso está en zona tensionada, la norma que se aplica y el criterio de la renta: la última renta actualizada o el rango del índice, y la justificación si subes ese 10 %. Si el SERPAVI, la consulta del índice que explicamos más abajo, no da resultado para tu piso, por ejemplo porque mide menos de 30 m² o más de 150, dice que basta con informar de que el índice no es aplicable. El Real Decreto-ley no trata ese caso: guarda la consulta por si te la piden.
Idealista avisa también de que no fija la renta ni comprueba que cumpla los límites legales. Eso le toca a quien anuncia.
Un ejemplo de texto
Lo hemos escrito para esta guía, con un piso y unas cifras inventados. Es el caso de quien no es gran tenedor y alquila un piso que ya estuvo alquilado:
«Piso en una zona de mercado residencial tensionado, declarada según la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Renta: 820 euros al mes. Límite aplicable: 830 euros al mes, la renta del último contrato una vez actualizada, según el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Índice de referencia del precio del alquiler para esta vivienda, según el SERPAVI: de 690 a 870 euros al mes. El arrendador no es gran tenedor.»
Si eres gran tenedor, dilo y da como límite la más baja entre esa renta y el máximo del índice.
Cómo consultar el índice en el SERPAVI
El índice estatal lo da el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, el SERPAVI (se abre en otra pestaña), del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Según la nota con la que el Ministerio lo explicó en marzo de 2024, se consulta así:
- 1Escribe la dirección o la referencia catastral del piso. La referencia la encuentras en la sede del Catastro.
- 2Completa los datos del piso. Algunos salen ya rellenos y otros los pones tú, como la superficie, la certificación energética, el año de construcción, la planta, el estado de conservación y si tiene ascensor, aparcamiento, conserjería o piscina.
- 3Mira cómo se ajusta el resultado. El precio de referencia cambia a medida que completas los datos.
- 4Descarga el PDF con los datos básicos y el rango de valores, y guárdalo con los papeles del alquiler.
El resultado es una horquilla de precios, no una cifra única. La resolución que actualizó el sistema en abril de 2026 dice que el tope del artículo 17.7 es el valor superior de ese rango. Fuera de las zonas tensionadas, el índice es solo informativo y la renta la pactáis libremente.
Según la nota del Ministerio, el SERPAVI da resultado para viviendas de entre 30 y 150 m² construidos en edificios residenciales colectivos de más de cinco años.
Cómo lo hace RecorrIA
RecorrIA
En RecorrIA, la ficha de un alquiler tiene sitio para estos datos. Elige Alquiler en «Operación» y, en «Condiciones de alquiler», contesta «Zona tensionada» con Sí o No. Con un Sí aparecen dos campos más, «Índice de referencia» y «Renta del último contrato», los dos en euros al mes, y debajo de la pregunta tienes el enlace «Consultar el índice oficial», que abre el SERPAVI. Los tres datos salen juntos en «Detalles de la vivienda», dentro del tour, en un recuadro con el título «Zona de mercado residencial tensionado». El agente de IA del anuncio los tiene entre los datos de tu ficha y contesta con ellos a quien le pregunte por la renta o por el índice, a cualquier hora y en su idioma.
RecorrIA abre pronto: hoy puedes apuntarte a la lista de espera.
En el campo del índice cabe una sola cifra, y el SERPAVI da un rango. Pon el máximo, que es el tope del artículo 17.7, y escribe el rango completo en la descripción, como en el ejemplo. La descripción también sale en «Detalles de la vivienda», y el agente la lee. Si el piso no ha estado alquilado en los últimos cinco años, deja vacía la renta del último contrato. A quien te escriba por un portal, contéstale con el enlace del tour.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que poner el índice en el anuncio aunque pida menos renta?
Sí. Si el piso está en zona tensionada, el artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026 pide el índice de referencia en toda oferta o publicidad del alquiler, pidas lo que pidas.
¿Qué límite tiene un gran tenedor si el piso ya estuvo alquilado?
Los dos: no puede pasar de la renta del último contrato, actualizada (artículo 17.6 de la LAU), ni del máximo del índice (artículo 17.7). Así lo explica el Ministerio de Vivienda: manda la cifra más baja.
¿Qué renta pongo si el piso no ha estado alquilado?
Si no ha estado alquilado como vivienda en los últimos cinco años, no hay renta anterior que haga de tope. El tope es el máximo del índice si eres gran tenedor o si la resolución que recoge tu zona lo prevé (artículo 17.7 de la LAU). Míralo en esa resolución antes de fijar la renta.
¿Puedo subir la renta un 10 % sobre la anterior?
Solo en los cuatro casos del artículo 17.6 de la LAU: una rehabilitación o una mejora de accesibilidad terminadas en los dos años anteriores al contrato, una mejora que ahorre un 30 % de energía primaria no renovable, acreditada con dos certificados energéticos, o un contrato que pueda durar diez años o más. Si lo aplicas, explícalo en el anuncio.
Fuentes
- BOE, Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado con la última actualización publicada el 7 de octubre de 2026. Artículo 17.6: para todos los arrendadores, la renta del nuevo contrato en zona tensionada no pasa de la última de los cinco años anteriores, actualizada, sin gastos nuevos, y el aumento de hasta el 10 % en cuatro casos (rehabilitación o accesibilidad terminadas en los dos años anteriores, ahorro del 30 % de energía primaria no renovable con dos certificados, y contrato o prórroga de diez años o más). Artículo 17.7: «sin perjuicio» del 17.6, el límite del índice de referencia para el gran tenedor, y para los pisos sin contrato en los últimos cinco años si lo recoge la resolución. Los dos, en la redacción del artículo 3.10 del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 (se abre en otra pestaña). Consultado el 23 de octubre de 2026.
- BOE, Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, texto consolidado. Artículo 3, letra k: el gran tenedor, que la declaración de una zona puede bajar a cinco o más inmuebles de uso residencial en ella. Artículo 18: la declaran las administraciones competentes en vivienda, dura tres años, se prorroga año a año y el Ministerio aprueba cada trimestre la relación de zonas (18.2.d). Artículo 31.3: en zona tensionada, indicarlo e informar de la última renta y del valor del índice antes de formalizar el contrato y en el propio contrato (se abre en otra pestaña). Consultado el 23 de octubre de 2026.
- BOE, Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado el 7 de octubre de 2026. Artículo 20, publicidad de los arrendamientos: veracidad y transparencia, y lo que debe incluir al menos toda oferta o publicidad (el índice en zona tensionada, el límite de renta con su normativa y parámetros, el número, código o título de la vivienda y la condición de gran tenedor cuando proceda). Disposición final decimoprimera: entra en vigor al día siguiente de su publicación (se abre en otra pestaña). Consultado el 23 de octubre de 2026.
- BOE, Resolución de 24 de julio de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana: las zonas de mercado residencial tensionado declaradas en el segundo trimestre de 2026 (Asturias, Santiago de Compostela y Basauri), con su vigencia de tres años, el gran tenedor de cada zona y si se aplica el artículo 17.7 (se abre en otra pestaña). Consultado el 23 de octubre de 2026.
- BOE, Resolución de 16 de abril de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, que actualiza el sistema de índices de precios de referencia del artículo 17.7 de la LAU: la renta máxima es el valor superior del rango que da para cada vivienda la aplicación del Ministerio (se abre en otra pestaña). Consultado el 23 de octubre de 2026.
- La Moncloa, nota del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del 15 de marzo de 2024, «Índice de Precios de Referencia del alquiler: qué es, para qué sirve y cómo consultarlo»: que declarar las zonas es competencia de las comunidades autónomas, la consulta en el SERPAVI por dirección o referencia catastral, la horquilla de precios, el PDF, las viviendas para las que da resultado, que fuera de las zonas tensionadas es informativo y que al gran tenedor se le aplica el más bajo de sus dos límites (se abre en otra pestaña). Consultado el 23 de octubre de 2026.
- Idealista, ayuda para particulares sobre el alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y la información que incluir en el anuncio: comunidades con zonas declaradas, qué poner en la descripción, el caso en que el índice no es aplicable y que Idealista no fija la renta ni verifica los límites (se abre en otra pestaña). Consultado el 23 de octubre de 2026.