Cómo alquilar tu piso sin agencia

Esta guía es para alquilar un piso entero como vivienda habitual. El alquiler por habitaciones y el temporal tienen reglas propias en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde octubre de 2026.

La LAU ha cambiado varias veces en octubre de 2026, la última el día 8. Cada dato lleva su artículo, y antes de firmar conviene mirar la versión vigente en el BOE.

Hacerlo sin agencia te ahorra sus honorarios. Cuánto serían con tu renta, en la calculadora de comisión.

Antes de anunciar: el piso y el certificado energético

Antes de las fotos, arregla lo que esté roto y saca lo personal. Decide si lo alquilas amueblado, si admites mascotas y desde cuándo queda libre: te lo preguntarán enseguida.

El certificado de eficiencia energética califica el piso con una letra, de la A a la G. El Real Decreto 390/2021 se aplica a los pisos que se alquilan a un nuevo inquilino (artículo 3.1.b). Lo encargas tú (artículo 6.1), lo firma un técnico competente (artículo 10), se registra en tu comunidad autónoma (artículo 6.6) y vale diez años como mucho, o cinco con la letra G (artículo 13.1).

Su etiqueta va en toda oferta, promoción y publicidad del alquiler (artículo 15.2). Al firmar, se adjunta al contrato y el inquilino recibe una copia de las «Recomendaciones de uso para el usuario» (artículo 17.2).

El precio y las zonas tensionadas

Antes de fijar la renta, mira si tu piso está en una zona de mercado residencial tensionado, declarada según el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. En esas zonas, la renta del contrato nuevo tiene tope:

• Como regla, la renta anterior. No puede pasar de la última renta de vivienda que tuvo el piso en los últimos cinco años, con su actualización anual. Solo sube hasta un 10 % más en casos concretos, como una rehabilitación reciente o un contrato de diez años o más (artículo 17.6 de la LAU).
• Si eres gran tenedor, además, el índice. Tampoco puede pasar del límite del sistema de índices de precios de referencia (artículo 17.7, que se aplica sin perjuicio del 17.6): tienes los dos topes y manda el más bajo. Quién es gran tenedor lo define la Ley 12/2023, y cada zona puede concretarlo.

El índice lo publica el Ministerio de Vivienda en el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) (se abre en otra pestaña). Fuera de esas zonas, úsalo como referencia, junto con lo que piden por pisos parecidos de tu barrio.

Si quieres actualizar la renta cada año, pactadlo en el contrato: sin pacto expreso, no se actualiza (artículo 18.1). Y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo pacto, la subida no puede pasar del 2 %, y no hay subida si la renta supera el límite del índice de referencia (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026).

El anuncio: fotos, texto y lo que pide la ley

Haz las fotos con luz de día y empieza el texto por los datos: la renta al mes y lo que incluye, la fianza, los metros y desde cuándo está libre. Lo contamos en las guías de las fotos con el móvil, la descripción del piso y los anuncios gratis en portales.

Además, la ley pide esto en la publicidad de un alquiler:

• La etiqueta energética (artículo 15.2 del Real Decreto 390/2021).
• Información veraz. Desde el 8 de octubre de 2026, la publicidad no puede omitir ni distorsionar información relevante que pueda inducir a error (artículo 20.1 del Real Decreto-ley 29/2026).
• En zona tensionada, el índice de referencia del precio del alquiler (artículo 20.2).
• Donde haya un límite legal de renta, ese límite y la normativa y los parámetros que lo fijan. Y cuando proceda, el código de la vivienda y si el arrendador es gran tenedor (artículo 20.2).

La norma habla de toda oferta o publicidad, así que lo prudente es que un cartel o una publicación en tus redes lleven lo mismo.

Los interesados: contestar y filtrar

Prepara un mensaje con la renta, lo que incluye, la fianza, desde cuándo está libre y si admites mascotas: te lo preguntarán muchas veces. Tienes modelos en WhatsApp a un interesado.

Quien se interesa por el piso puede pedirte, antes de firmar y de pagar nada, una información mínima en formato accesible y en soporte duradero (artículo 31.1 de la Ley 12/2023). Entre otras cosas: quién eres, el precio total y lo que incluye, la superficie, la antigüedad, los servicios e instalaciones, el certificado energético, la accesibilidad, si está libre y sus datos registrales y cargas. Tenla preparada.

En zona tensionada, además, di que lo está e informa, antes de firmar y en el contrato, de la última renta de vivienda habitual de los últimos cinco años y del valor que le da el índice de referencia (artículo 31.3).

Enseña el piso a quien ya sabe lo que cuesta, da la dirección exacta con la visita cerrada y ve acompañado si no te sientes a gusto. Las señales de estafa, en cómo filtrar a los curiosos.

Qué pedir al candidato

Para elegir te basta con saber quién es y si podrá pagar. Pide solo eso y guarda sus papeles con cuidado. Qué documentos pedir y qué preguntas no hacer, en qué pedir al inquilino.

El contrato y la fianza

Firmad el contrato por escrito, con una copia para cada uno. Si el inquilino lo pide, es obligatorio (artículo 37.2). Que diga:

• Quiénes firman y qué se alquila, con el garaje o el trastero si van incluidos.
• La duración, la renta, cómo se paga y si se actualiza.
• La fianza, la garantía adicional si la hay y quién paga cada gasto.
• En zona tensionada, la última renta y el valor del índice (artículo 31.3 de la Ley 12/2023).
• Como anexos, la etiqueta energética y el inventario con fotos.

Con los gastos hay tres reglas (artículo 20 de la LAU). Los generales del edificio pasan al inquilino únicamente si lo pactáis por escrito y con su importe anual. Los tributos de la vivienda no se le pueden imponer, salvo que el obligado a pagarlos sea él. Y lo que tiene contador propio lo paga el inquilino.

Las cifras de la ley

Si vas a necesitar el piso, dilo de forma expresa en el contrato. Si eres persona física, pasado el primer año podrás recuperarlo antes de los cinco años como vivienda permanente para ti, tus hijos, tus padres o tu cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, avisando con dos meses de antelación (artículo 9.3).

Lo que pasa al cumplir los cinco o siete años lo regula el artículo 10, que cambia el 15 de noviembre de 2026 por el Real Decreto-ley 28/2026. En zona tensionada, el inquilino puede pedir además prórrogas de un año, hasta tres, salvo las excepciones del artículo 10.3.

Garantía, depósito y gestión

• La garantía adicional. Desde el 8 de octubre de 2026, en ningún caso se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta u otra cobertura parecida (artículo 36.5).
• El depósito de la fianza. Tu comunidad autónoma puede obligarte a depositarla, sin intereses, en un organismo suyo hasta que acabe el contrato (disposición adicional tercera de la LAU). Mira en su web de vivienda si lo exige, cómo y cuándo.
• Los gastos de gestión. Si te ayuda un gestor o un abogado con el contrato, lo pagas tú: no se puede repercutir al inquilino (artículo 20.2).

La entrega de llaves: inventario y fotos

Al entregar las llaves, recorred el piso juntos y dejad por escrito cómo está:

1. 1Un inventario por estancias, con cada mueble y electrodoméstico y su estado.
2. 2Fotos o vídeo con fecha de cada estancia y de los desperfectos que ya haya.
3. 3Las lecturas de los contadores de luz, agua y gas.
4. 4Cuántas llaves entregas.
5. 5La firma de los dos en cada hoja, como anexo del contrato.

Para hacerlo estancia por estancia, con los contadores y las llaves, usa la herramienta gratis:

Al acabar el contrato, repetidlo con ese inventario delante. Desde el 8 de octubre de 2026, la LAU pide que ese día dejéis por escrito el estado de la vivienda en un documento firmado por los dos. Si no se firma o no recoge ningún desperfecto, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado de conservación (artículo 36.7).

Así sabéis qué desperfectos son nuevos. Devuelve la fianza, o su saldo, antes de que pase un mes desde la entrega de las llaves.

Cómo lo hace RecorrIA

Para que el agente y el cartel lo traten como un alquiler, elige Alquiler en «Operación» y pon la renta al mes en «Precio». Aparece entonces «Condiciones de alquiler»: rellena la fianza, las mascotas y la disponibilidad, y el agente contestará con esos datos. A quien te escriba por un portal, contéstale con el enlace del tour.

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