Qué puedes pedir y preguntar a un inquilino, y qué no

Cuando anuncias tu piso en alquiler, te escribe gente que no conoces y tienes que elegir. Para elegir bien te bastan dos cosas: saber quién es cada candidato y si podrá pagar la renta. El resto de su vida no te hace falta para firmar, y la ley prohíbe decidir por varios de esos motivos.

Qué documentos puedes pedir

El reglamento europeo de protección de datos (RGPD) permite tratar los datos necesarios para los pasos previos a un contrato, cuando los pide el propio interesado (artículo 6.1.b), y pide que sean «adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario» (artículo 5.1.c). En la práctica, pide lo justo para saber quién es y si puede pagar, y hazlo al acercarse la firma.

Lo que recibas, guárdalo tú y no lo reenvíes a nadie que no lo necesite: el RGPD pide tratar los datos con «una seguridad adecuada» (artículo 5.1.f).

Dile para qué los quieres

Al recoger sus datos, el RGPD pide decirle quién eres y cómo contactarte, para qué los quieres, cuánto tiempo los guardarás y sus derechos, como pedirte que los borres o reclamar ante la autoridad de protección de datos (artículo 13). Basta con un texto corto al pedirle los papeles. La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) apercibió a una inmobiliaria cuya web recogía el nombre y el correo de los interesados sin política de privacidad (procedimiento PA/00016/2024).

Qué preguntas no hacer

La Ley 15/2022, de igualdad de trato, prohíbe rechazar la oferta de alguien, negarse a negociar o ponerle condiciones distintas para alquilar una vivienda ofrecida en público por alguna de las causas de discriminación que recoge. Obliga a los profesionales y a «cualquier otra persona física o jurídica que haga una oferta disponible para el público» (artículo 20.2).

Entre esas causas están la edad, la discapacidad, la enfermedad o condición de salud, la lengua y la situación socioeconómica, y la lista acaba con «cualquier otra condición o circunstancia personal o social» (artículo 2.1). La misma ley admite diferencias de trato que se justifiquen de forma objetiva por una finalidad legítima, con medios adecuados, necesarios y proporcionados (artículo 4.2).

En la práctica, no preguntes por esto:

• Su origen, su nacionalidad o si tiene permiso de residencia. La ley protege el origen racial o étnico y la igualdad de trato «con independencia de su nacionalidad» y de la residencia legal.
• Su religión, sus ideas políticas o si está afiliado a un sindicato. El RGPD prohíbe en general tratar esos datos (artículo 9.1).
• Su edad, su salud, una discapacidad, su orientación o su identidad sexual. Están en la lista de la ley, y el RGPD protege además la salud y la orientación sexual como categorías especiales.
• Si tiene hijos o espera uno, si tiene pareja o qué relación hay entre quienes vivirán. Para alquilar no te hace falta.
• Qué idioma habla. Sí puedes preguntarle en qué idioma prefiere que habléis.

Si te lo cuenta sin que se lo preguntes, no lo apuntes ni lo uses para elegir.

Cuántas personas vivirán, sí. Quiénes son, no

Cuántas personas vivirán es un dato práctico: te dice si la casa les encaja. Quiénes son, sus edades o qué relación tienen ya es otra cosa, y la edad es una causa de discriminación de la Ley 15/2022.

Ficheros de morosos: lo que dice la ley

En la ley se llaman «sistemas comunes de información crediticia». El artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 de protección de datos (LOPDGDD) pone condiciones para consultarlos y para apuntar a alguien.

• Consultar. Solo puede ver los datos de una persona quien tiene con ella un contrato que implica un pago, o a quien ella ha pedido un contrato con financiación, pago aplazado o facturación periódica (artículo 20.1.e). Si por lo que sale no llegáis a firmar, quien consultó tiene que contarle el resultado (artículo 20.1.f).
• Apuntar una deuda. Tiene que ser cierta, vencida y exigible, sin que el deudor la haya discutido ante la Administración, un juez o un sistema vinculante de resolución de conflictos. Y el acreedor tiene que haberle avisado de que puede acabar en un fichero, en el contrato o al reclamarle el pago (artículo 20.1, letras b y c).
• Cuánto dura y quién responde. Sigue en el fichero mientras no se paga, y como mucho cinco años desde que venció. Si la deuda no existe o no es exacta, responde el acreedor (artículos 20.1.d y 20.2).

Fianza, garantías y quién paga la agencia

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca lo que puedes pedir como garantía:

• La fianza. Es obligatoria: una mensualidad de renta en un alquiler de vivienda (artículo 36.1).
• Una garantía adicional, si la pactáis, por ejemplo un aval bancario. En contratos de vivienda de hasta cinco años, o de siete si el propietario es una persona jurídica, como mucho dos mensualidades. En un alquiler de vivienda temporal, una (artículo 36.5).
• Un seguro de impago, no. «En ningún caso» se puede exigir al inquilino que lo contrate, ni otras coberturas parecidas (artículo 36.5).

Para saber al final del contrato qué desperfectos son nuevos, haz un inventario al entregar las llaves y firmadlo los dos:

La agencia la paga el propietario

Si alquilas con agencia, sus honorarios los pagas tú. La Ley 12/2023 ya puso a cargo del arrendador los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 20.2 de la LAU añade que no se pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Un servicio que no sea esencial para el contrato solo lo paga el inquilino si lo pide por escrito, sabiendo antes que es opcional y lo que cuesta.

Cuánto tiempo guardar sus datos

En estas normas no hemos encontrado un plazo exacto para los datos de quien no llega a firmar. El RGPD pide guardarlos «durante no más tiempo del necesario» para lo que los pediste (artículo 5.1.e), y que le digas ese plazo al recogerlos (artículo 13.2.a).

• Si no firmáis, ya no te sirven. No los uses para nada más y quita las copias sueltas del móvil, del correo o de la nube. El RGPD reconoce el derecho a que se supriman los datos que ya no son necesarios (artículo 17.1.a).
• Al suprimirlos, la LOPDGDD pide bloquearlos: apartados y sin usar, solo a disposición de jueces y autoridades, como la de protección de datos, mientras pueda haber responsabilidades. Después se destruyen (artículo 32).
• Si firmáis, guarda lo que necesitas para el contrato y para lo que te pidan otras leyes, y nada más.

Cómo lo hace RecorrIA

En la charla, el agente nunca pregunta por esto, aunque se lo pidas:

• Nada personal. Ni el origen, la nacionalidad o el permiso de residencia, ni la edad, ni si tiene hijos o espera uno, ni la pareja o la relación entre quienes vivirán, ni la religión, la salud, una discapacidad o la orientación sexual, ni qué idioma habla.
• Nada de lo que gana. Ni cuánto gana, ni de dónde vienen sus ingresos, ni qué contrato tiene, ni si contrataría un seguro de impago.
• Ningún documento. No pide el DNI, nóminas ni contratos.

Si alguien cuenta algo personal de todos modos, el agente no lo comenta ni lo usa, y el resumen de la IA para la ficha del contacto está hecho para dejarlo fuera.

Con el plan Business eliges además lo que quieres saber antes de llamar, en Ajustes › Estilo IA, pestaña Alquiler: para cuándo quiere mudarse, si vendría con mascota, cuánto tiempo querría quedarse, cuántas personas vivirían, qué horario le viene mejor y si busca solo por esa zona. También puedes añadir las tuyas. Ninguna de la lista habla de dinero ni de la vida personal de nadie, y vienen apagadas. El agente hace las que enciendas, una cada vez, y lo que contestan llega a la ficha del contacto y al aviso por correo. Lo que trae cada plan está en precios.

Si enciendes la de cuántas personas, el agente pregunta solo el número, nunca quiénes son, sus edades, si hay niños ni qué relación tienen. En el formulario de contacto se contesta con un toque: 1, 2, 3 o 4 o más.

Si escribes una pregunta tuya sobre uno de esos temas personales o sobre el seguro de impago, Ajustes no la guarda y te pide escribirla de otra forma. Si habla de sueldo, nómina, ingresos, aval o contrato, el agente la plantea como un sí o un no general («¿tiene ingresos estables?»), sin pedir cifras ni papeles.

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