Vender tu piso como particular, paso a paso y con la lista de documentos

Vender sin agencia es posible y es habitual. A cambio, haces tú lo que haría la agencia: los papeles, el anuncio, las visitas y la negociación. Lo que te ahorras, con tu precio, en la calculadora de comisión. Esta guía lo ordena en ocho pasos, y al final tienes la lista de documentos para imprimir.

Los pasos para vender tu piso

1. Reúne los papeles

Empieza por aquí, antes de anunciar nada. Algunos tardan en llegar, y el certificado energético lo necesitas ya para el anuncio. La lista completa está más abajo, en el apartado de los documentos.

2. Decide el precio

Mira pisos parecidos al tuyo en tu barrio: los mismos metros, la misma planta y un estado parecido. Fíjate en los que llevan tiempo publicados sin venderse, porque suelen estar caros. Si quieres una cifra hecha por un profesional, puedes pedir una tasación a una sociedad de tasación. El precio de salida deja algo de margen para negociar, pero si es muy alto, el anuncio pasa semanas sin llamadas.

3. Prepara el piso y las fotos

Ordena, limpia, quita lo personal y arregla lo pequeño, como un grifo que gotea o una bombilla fundida. Haz las fotos de día. Cómo hacerlas con el móvil, en la guía de las fotos del piso. Si una estancia está vacía, puedes enseñarla amueblada en la foto, con su aviso: lo contamos en qué es el home staging.

4. Publica el anuncio

Escribe una descripción con datos: metros, dormitorios, planta, gastos y la letra del certificado energético. Tienes ejemplos en cómo escribir la descripción de un piso. Cuántos anuncios puedes poner gratis en los portales, en la guía de los anuncios gratis en Idealista y Fotocasa. Un cartel en el balcón también trae llamadas de quien vive cerca.

Para dar en mano a quien viene a verlo, una ficha con fotos y un QR al anuncio:

5. Atiende a los interesados y enseña el piso

Contesta por escrito lo básico antes de quedar: precio, gastos, metros y estado. Pide nombre y teléfono a quien quiera visitar, y no des la dirección exacta hasta entonces. Cómo hacerlo sin perder tardes, en la guía para filtrar a los curiosos. En cada visita, apunta quién viene y cuándo. Una hoja de visita te sirve para eso:

6. Negocia y firma las arras

Cuando llegues a un acuerdo con un comprador, lo normal es firmar un contrato de arras: el comprador entrega una señal y los dos fijáis el precio, la fecha para firmar en la notaría y quién paga cada gasto. En las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, si el comprador se echa atrás pierde la señal, y si es el vendedor quien se echa atrás, la devuelve duplicada. Hay otros tipos de arras con efectos distintos, así que el contrato tiene que decir cuáles son.

Antes de firmar, pide al comprador que confirme cómo va a pagar. Si necesita hipoteca, el banco tasará el piso y pedirá papeles, y eso lleva su tiempo.

7. Firma en la notaría

La venta se firma en escritura pública ante notario. Lleva los documentos de la lista. Si el piso tiene hipoteca, avisa a tu banco con tiempo: lo normal es cancelarla con el dinero de la venta el mismo día de la firma. El artículo 1455 del Código Civil dice que, salvo que pactéis otra cosa, los gastos del otorgamiento de la escritura son de quien vende, y los de la primera copia y los posteriores, de quien compra.

8. Después de vender

• La plusvalía municipal. En una venta la paga quien vende, según la Ley de Haciendas Locales. Se presenta en tu ayuntamiento, que te dirá el plazo y la forma.
• El IRPF. La venta puede darte una ganancia o una pérdida, que va en la declaración de la renta del año de la venta. Si era tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta si reinviertes el dinero en otra vivienda habitual o si tienes más de 65 años, con los requisitos que explica la Agencia Tributaria.
• Los suministros. Cambia o da de baja a tu nombre la luz, el agua, el gas e internet, con la lectura del día de la entrega.
• La comunidad. Avisa al administrador o al presidente de que hay un nuevo propietario.
• El anuncio. Dalo de baja en cada portal. En Idealista se hace desde «Tus anuncios», como contamos en la guía para gestionar tu anuncio de Idealista.

La lista de documentos para vender un piso

Para imprimirla, usa la opción de imprimir de tu navegador. Algunos papeles los pide la notaría, otros los pide el comprador y otros te sirven para el anuncio.

• DNI o NIE de todos los propietarios. Si uno no puede ir a la notaría, un poder notarial a nombre de quien vaya.
• Escritura de propiedad: la de compra, la de herencia o la de donación por la que el piso es tuyo.
• Nota simple reciente del Registro de la Propiedad. Dice quién es el titular y si el piso tiene hipoteca u otras cargas. Se pide por internet en el Registro Online del Colegio de Registradores.
• Certificado de eficiencia energética, registrado en tu comunidad autónoma, con su etiqueta. Lo hace un técnico habilitado y vale hasta 10 años, o hasta 5 si la calificación es G.
• Último recibo del IBI, que trae la referencia catastral del piso.
• Certificado de la comunidad de propietarios de que estás al corriente de pago. Lo firma el secretario con el visto bueno del presidente.
• Si hay hipoteca: el certificado del banco con la deuda pendiente, para cancelarla en la firma.
• Cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, en las comunidades autónomas que la piden al vender, como Cataluña. Pregunta en tu ayuntamiento o en la notaría si en la tuya hace falta.
• Últimos recibos de luz, agua y gas, para el cambio de titular.
• Contrato de arras firmado, si lo hay, y el justificante de la señal.

Si el piso es heredado o tiene más de un propietario, la herencia tiene que estar aceptada e inscrita, y todos los propietarios tienen que estar de acuerdo en vender. Para ese caso, consulta a la notaría antes de anunciarlo.

Lo que dicen las normas de dos papeles clave

El certificado energético

El Real Decreto 390/2021 pide que, en una compraventa, se anexe al contrato una copia del certificado registrado y de su etiqueta (artículo 17.2). Su validez es de 10 años como mucho, y de 5 si la calificación es G (artículo 13). La letra tiene que salir también en el anuncio, como contamos en cómo escribir la descripción de un piso.

El certificado de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e, pide que quien vende declare en la escritura que está al corriente con la comunidad, o lo que debe, y que aporte un certificado de deudas que lo diga. Sin él no se firma, salvo que el comprador te libere expresamente de entregarlo. Lo expide el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que lo pides.

Cómo lo hace RecorrIA

Cuando alguien deja sus datos en el formulario, te llega un correo y lo ves en tu panel. Del mismo anuncio sale el cartel «Se vende», con un QR que abre el tour. Más sobre vender por tu cuenta con RecorrIA, en vender tu casa.

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